Scene da un patrimonio (immobiliare)

a cura di Riccardo E. Grassi

Dal nuovo libro di Sarah Gainsforth: poche case in affitto e tante compravendite. Considerazioni e rimedi. E non pochi dubbi.

La domanda è: quando è cominciato tutto questo? La risposta viene preannunciata già nel primo risvolto di copertina: “Se la città stessa diventa una merce, il suolo e il patrimonio residenziale pubblico moneta di scambio, oggi è necessario cambiare traiettoria, demercificando la casa. Le soluzioni per tornare ad abitare case e città esistono e sono anche a portata di mano”.

Il libro, corposo e molto ben documentato, di Sarah Gainsforth (L’Italia senza casa – Laterza Editore) approfondisce proprio questi aspetti riferendosi agli ultimi sessant’anni del settore immobiliare residenziale: dove andremo a finire se continuiamo a costruire case che vendiamo ma non concediamo in affitto? Perché è iniziata questa deriva speculativa che antepone la “finanziarizzazione del mattone” a discapito dell’opportunità dell’uso, cioè della possibilità che alcune fasce sociali accedano ad un’abitazione in locazione? Chi se ne dovrebbe occupare? Il consumo di suolo o la cosiddetta rigenerazione urbana possono, se non risolvere, almeno concedere un sollievo?

Ebbene sì, la casa. È un pensiero che coinvolge tutti noi, ci pervade, ci emoziona, non ci fa dormire, viviamo per lei e lei con noi.

Parafrasando i versi che Ovidio dedica all’amata, verrebbe da dire che anche per la casa vale quel “Sic ego nec sine te nec tecum vivere possum” (Amores, III,11).

Il settore residenziale nel nostro Paese è tutt’altro che omogeneo: imbrigliarlo in casi e statistiche che tendono ad uniformarlo è un percorso arduo e scivoloso. Questioni orografiche e climatiche, la propensione al risparmio delle famiglie, le differenti economie dei nostri territori, le innumerevoli (esagerate e irriguardose) pressioni politiche, negli ultimi sessant’anni l’hanno fatto vacillare sino a condurlo sull’orlo del baratro.

Mettere mano ad una materia così delicata e frastagliata richiede pazienza, mesi di ricerche e letture ma, soprattutto, libertà di pensiero, la capacità cioè, per quanto possibile, di osservare “il quadro” da fuori, senza farsi (troppo) coinvolgere.

È purtroppo quello che non è successo all’Autrice. Con un esempio: la penuria di case in affitto a vantaggio di chi le può acquistare deriva dallo “spostamento di patrimoni immobiliari e finanziari da funzioni produttive alla produzione della rendita con la remunerazione del capitale nel breve periodo, nell’ottica della finanziarizzazione dell’economia, di mercificazione del lavoro, di privatizzazione dei servizi pubblici” (p. 9).

Non sono sicuro di aver capito ma non demordo. Continuo a leggere: una “piccola parte di proprietari, che oscilla intorno al 10%, sta pagando un mutuo” (p. 13) ma questo dato non riesco a farlo coincidere con quanto enunciato dodici righe più sotto quando si asserisce che “circa la metà delle compravendite ogni anno non è assistita da ipoteca … addirittura, nel 2023, gli acquisti sostenuti da mutui rappresentavano solo il 40% del totale delle transazioni”.

Al di là di tutto mancherebbe la conclusione: quindi? In verità esiste, sottotraccia, una sorta di dichiarazione: ci sono troppe case compravendute e limitatissime occasioni per condurle in locazione.

 

Il testo, molto ben corroborato di dati (vi compaiono in media quattro note per ogni pagina che rimandano a statistiche o citazioni riportate a fine volume), contesta il fatto che in Italia ci siano troppi proprietari: quelli che abitano la “prima casa”, altri che ne hanno una seconda (magari in località di villeggiatura), coloro che il mattone l’hanno considerato come forma alternativa d’investimento, quelli che hanno già acquistato la casa per i figli, chi la tiene “vuota”, ecc.  

È senz’altro vero che gli italiani, contrariamente al resto degli europei, prediligono possedere le proprie mura ma questo dato andrebbe esposto senza partigianerie o conclusioni affrettate.

Soprattutto non si comprende perché ciò dovrebbe costituire un minus.

Limitatamente alle abitazioni intestate a persone fisiche, il 60% delle oltre 32 milioni è destinato ad abitazione principale; il rapporto fra il numero delle abitazioni principali di proprietà di persone fisiche (19,8 milioni) ed il numero delle famiglie (25,7 milioni) ci dà la percentuale delle famiglie che vivono in casa di proprietà (77%): questi dati sono contenuti nel Rapporto presentato alla seconda riunione del Tavolo per il Piano Casa al Ministero Infrastrutture. Perché vederne solo il lato negativo?

Quindi il lettore che si basasse unicamente sul titolo del libro (L’Italia senza casa) temo che sarebbe fuorviato rispetto alla realtà dei fatti.

Il rapporto col tempo domina le nostre vite: il tempo ci fa esistere e contemporaneamente ci consuma, scorre lento o troppo veloce; gli obbediamo anche se vorremmo essere più liberi: sembrerà strano ma il settore immobiliare (e l’edilizia residenziale in particolare) s’inchina anch’esso al tempo, alle congiunture economiche, alle trasformazioni della società, alle innovazioni, financo alle mode. Perciò il comparto abitativo dovrebb’essere osservato non unicamente in base a partiture economico-finanziarie o numeriche, come predilige l’Autrice, ma anche sociologiche, aspirazionali, quelle cioè che toccano in profondità le persone, le soggettive esigenze, i desideri (al di là dei bisogni). Quindi dati qualitativi, come suggerirebbe il marketing, e non solo quantitativi.

Un aiuto per interpretare i dati economici incrociandoli con la componente sociologica ci viene per esempio dal bel saggio di L. Ricolfi (La società signorile di massa – La Nave di Teseo). Ne riporto un pensiero: “L’aumento del reddito e quindi del potere d’acquisto non è l’unico ingrediente del nostro benessere. L’altro ingrediente fondamentale è stato, fino all’inizio degli anni Novanta, l’elevatissimo tasso di risparmio delle famiglie, che ha permesso ai nostri padri di accumulare un patrimonio ingente, fatto di case, depositi, azioni, obbligazioni, titoli di Stato. Nel 1951 la ricchezza media della famiglia italiana, valutata ai prezzi attuali, era di circa 100.000 euro. All’inizio degli anni Novanta era salita a circa 350.000 euro” (p.52).

In questo senso sembra che l’Autrice non consideri il legittimo desiderio di “emancipazione” della gente che cercava, con le proprie capacità, di migliorare la propria condizione, anche comprando casa. Non solo, tra la fine degli anni Novanta ed i primi del Duemila, i tassi dei mutui crollano e vengono concessi finanziamenti fino al 100% del valore d’acquisto dell’abitazione: per mestiere ne ho seguiti a decine. A quel punto il canone mensile dell’affitto, in voga a quel tempo, spesso coincideva con la rata del finanziamento. L’esito? Si preferiva impegnarsi per acquistare casa.

Puntare costantemente il dito sui proprietari sembra un po’ eccessivo: in tal senso ci soccorre un’altra, interessante pubblicazione, che però non viene citata. Ecco cosa dichiara il 1° Rapporto Federproprietà-Censis, “Gli italiani e la casa” (con il contributo di Cassa Depositi Prestiti e la Società Italiana di Medicina Ambientale): “La proprietà non è una prerogativa solo dei benestanti: nel quinto delle famiglie più povere, il 55,1% è proprietario dell’abitazione in cui vive e la percentuale aumenta via via sino all’ 83,9% tra le persone più abbienti. La percentuale di famiglie proprietarie è più elevata tra le coppie con figli (73,9%) e tra i residenti nelle piccole città (il 76,1% nei Comuni fino a 2.000 abitanti ed il 74,3% in quelli tra i 2.000 e i 10.000 abitanti)”.

Riguardo alla percezione che le persone hanno dell’abitazione, ecco cosa rileva il Rapporto: “L’ 89,7% si sente tranquillizzato dal fatto di essere proprietario; per l’83,1% la casa riflette anche la propria identità e personalità. Il 54,5% vorrebbe aiutare figli o nipoti ad acquistare la prima casa perché l’immobile di proprietà resta la pietra angolare della sicurezza economica ed esistenziale”.

Difficile sostenere, contrariamente a quanto ci dice la Gainsforth, che le proprietà immobiliari e le relative rendite siano appannaggio di pochi fortunati.

Esistono anche altre considerazioni, lasciate lì sulle pagine che, come si dice, non chiudono il cerchio. Un esempio per tutti: se le persone hanno sperimentato che dare in affitto la propria abitazione è rischioso per gli esiti nefasti delle morosità e dei mancati, conseguenti sfratti, non sorprende ch’esse mostrino una certa riluttanza verso questi contratti.

L’Autrice accenna a tale casistica ma non riferisce soluzioni.

In casi come questi, e professionalmente ne ho visti tanti, oltre a non disporre della casa per anni, i proprietari pagano tasse e spese condominiali, sostituendosi di fatto all’inquilinato.

Quindi, se essi preferiscono tenere sfitti gli appartamenti che si dovrebbe fare?

Mi concentrerei, piuttosto, su un’altra serie di dati: nella sola Lombardia (il dato è facilmente rintracciabile sul web) esistono 22.496 case ALER e 10.040 di Enti Comunali che risultano vuote. Come si risolve? Si ha la velata impressione che, dietro lo sfavillio di dati e percentuali, nel testo si respiri un’aria da cupio dissolvi che solo le ultime pagine cercano di risollevare concedendo una serie di suggerimenti.

Ma la “rendita” dev’essere una questione che davvero arrovella l’Autrice, un termine che viene ripetuto decine di volte solo nelle prime sessanta pagine, non le dà pace. Vediamo come mai, prendendo il primo esempio in ordine di apparizione: “La rendita, una componente ineliminabile dell’economia urbana nel sistema capitalista, è una delle tre forme di reddito: i salari sono redditi da lavoro, gli utili (o profitti) sono redditi d’impresa, le rendite sono redditi derivanti dal possesso di beni mobili e immobili. A differenza dei salari, le rendite sono un guadagno non generato da lavoro produttivo e per questo ritenute una componente parassitaria del reddito” (p.32-33).

Allora: la rendita è ovviamente una componente dell’economia capitalista. Altrimenti parleremmo di altre fattispecie economiche, con altre caratteristiche e conseguenti dinamiche; sembra quindi un’affermazione un po’ pleonastica.

E che essa sia perciò una “delle tre forme di reddito” appare una conseguente tautologia. Se la rendita è “ineliminabile dall’economia urbana” può essere vero in città dove le dinamiche abitative (e i prezzi, conseguentemente) sono effervescenti (per esempio, in questi ultimi tempi, a Bologna, Roma, Milano,…) dunque con valori immobiliari in crescita; altrove, invece, questo assunto andrebbe senz’altro dimostrato.

L’altro dubbio compare alla riga successiva: “le rendite sono redditi derivanti dal possesso di beni mobili e immobili”. Che le rendite siano redditi è normale, non dobbiamo sottolinearlo. Meno logico attribuirvi un valore per il solo fatto che si possieda il bene. Farei un esempio: un’azienda proprietaria del capannone dove svolge la propria attività non ne ricava una rendita, anzi. La rendita, il reddito o il profitto (che dir si voglia) le derivano dalla sua produzione, dal valore delle vendite sottratti i costi. Costituirà una rendita se (e solo se) l’immobile sarà venduto (e dipenderà dal prezzo).

Perché, e l’ho visto più volte considerata la professione, se non fosse alienato o se pignorato, rimarrebbe quello che è, svalutato o tutt’al più “cristallizzato”. Si può completare la casistica con un ulteriore esempio. Si trovano, sul web, abitazioni proposte in vendita al prezzo simbolico di un euro, in località poco frequentate o investite da calo demografico, disabitate: in alcuni casi sono le stesse Amministrazioni Comunali a promuoverne l’alienazione per rivitalizzare quei luoghi/borghi altrimenti abbandonati. Qual è la rendita in quei casi? E se poi, com’è purtroppo già successo, quei fabbricati non venissero ceduti a nuovi acquirenti?

Cito ancora: “Il peso della rendita immobiliare sta bloccando la crescita economica delle città … e nazionale” (p. 62). Sarà. Ma le pagine successive non sembrano considerare che la crescita economica è certificata dal P.I.L., il quale è composto da consumi interni, investimenti, spesa pubblica e da import/export.

La globalizzazione ha, ed ha avuto, non poche conseguenze, per esempio con la delocalizzazione dell’apparato produttivo che ha dato luogo a ripercussioni sulle produzioni nazionali e sull’occupazione. Le cosiddette aree industriali dismesse sono una triste conseguenza di un P.I.L. che arranca da tempo. Un piano di rigenerazione (termine più che mai di moda ultimamente) deve considerare non solo la normativa edilizia ma anche l’appetibilità dei luoghi, la certezza sui tempi di rilascio dei vari permessi, i costi di costruzione e bonifica, ecc.

Altrimenti gli immobili rimangono nello stato in cui versano, senza futuro.

Spesso, in questi casi, i costi giocano la parte del leone se il valore finale dell’operazione non soddisfa, con ciò rendendo recuperi e/o ristrutturazioni antieconomici, quindi di difficile realizzazione, tanto da vedersi preferire i terreni nudi.

Il consumo di suolo è una delle conseguenze.

Perché, nel bene o nel male, anche il comparto immobiliare agisce come un’azienda in un’economia di mercato.

Quindi, riprendendo il pensiero della Gainsforth, sostenere che la rendita blocchi la crescita di città e Nazione sembra, anche in questo caso, un po’ azzardato.

Sulla stessa lunghezza d’onda pare posizionarsi quest’ulteriore asserzione: “il valore immobiliare … è dato da due fattori: il costo di costruzione ed il valore del suolo, ma è quest’ultimo a incidere di più” (p.32). Pure in tal caso, per mestiere, non mi sento di avvalorarne il pensiero. Sarebbe certamente vero per talune città (ancora una volta devo citare Milano, Bologna e Roma, ma sono le più appariscenti, non le uniche) e, comunque, strettamente in relazione a cosa s’intende realizzare, come e soprattutto dove. Quell’affermazione rappresenta pragmaticamente più un’eccezione che una regola.

Ultima perplessità al riguardo in questa boscosità di linguaggio: che “le rendite … sono una componente parassitaria del reddito” pare più uno slogan che un contenuto di valore, ferma restando la tautologia. Quindi, rimettendo un po’ d’ordine: in economia sono due i fattori produttivi, il capitale e il lavoro. La rendita è un flusso. Gli utili sono un concetto di accounting (ragioneria) non di economics (disciplina economica). È intrigante il pensiero di E. Felice quando ci ricorda che l’economia non è un sistema di leggi naturali ma una costruzione storica che riferisce rapporti di potere: se non la indirizzano la politica democratica e un’etica, la guideranno altri interessi (“Manifesto per un’altra economia e un’altra politica”, Feltrinelli Editore). Nel nostro caso: se la politica (di qualsiasi segno) non provvede ad organizzare il settore residenziale regolandolo (con serietà) ed investendo in prima persona, dando certezze su contratti, su tempi e modi del costruire non vedremo ahimè nessun cambiamento. I recenti fatti dell’urbanistica a Milano sono solo l’ultimo esempio in ordine di tempo. In tal senso sollecitare “azioni dal basso”, come rivela il testo, avrebbe necessità di essere tradotto in pratica edilizia quotidiana: senza dubbio meritevoli d’attenzione, queste azioni, ma come convertirle in atti concreti?

Qualche riga in più su cosa fare e come farlo poteva rinfrancare.

Ha mille ragioni, l’Autrice, nel notare che per decenni gli Enti pubblici hanno venduto (svenduto?) il loro patrimonio residenziale

assottigliando le occasioni di concederlo in locazione, con l’aggravante che a quelle vendite non è mai seguito un piano di edilizia popolare.

Quindi “il problema delle occupazioni abusive di alloggi è una conseguenza della cattiva o assente gestione dell’edilizia residenziale pubblica, progressivamente privata di fondi e personale …” (p. 79). E torniamo, ancora una volta, sui poteri, le scelte e l’organizzazione delle Amministrazioni locali e/o nazionali.

In conclusione: focalizzarsi troppo su questi aspetti statistico-numerici ed economici rischia di svaporare l’interessante, davvero interessante, senso politico di un’“Italia senza casa”. Dispiace notare che tale approccio perduri per l’intero libro, che risulta oltremodo stimolante, facendolo perciò apparire un po’ ripiegato su se stesso. Torna in mente al riguardo quanto ci diceva la prof. di latino in occasioni come questa: adducere inconveniens non est solvere argumentum, non si risolve la questione solo disquisendo degli inconvenienti.

Sarebbe più coinvolgente contemperare le ragioni economico-statistiche o l’ideologia di cui si nutre il libro con la sintassi del mercato e delle pratiche professionali.

Il rischio, altrimenti, è di lasciare spazio a possibili incomprensioni o ad una certa vaghezza, la stessa che traspare dal risvolto di copertina, dove il curriculum dell’Autrice si limita alla definizione di “ricercatrice indipendente”, senza null’altro aggiungere.

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Riccardo E. Grassi, Unsplash, AI Gemini

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